Locazioni, 3 mosse per sopravvivere all’incubo delle morosità

Mai come negli ultimi anni le locazioni sono state un viatico importante del settore immobiliare. Dopo anni di acquisti euforici, seguiti dal giro di vite di accesso al credito e quindi da un dimezzamento del numero di compravendite (il 2006 si è chiuso quota 845.051 mentre il 2014 è arrivato a 417.524 – elaborazione dati gerardopaterna.com), la locazione ha soddisfatto l’esigenza abitativa degli italiani con un tasso di crescita significativo (+47,40% nel periodo 2007-2014 – elaborazione dati Salvaffitto) ed un record di 1.636.045 contratti di locazione registrati nel 2014.

Il ricorso massivo alla locazione ha portato con sé anche un aumento delle morosità, ovvero il mancato pagamento dei canoni mensili e delle spese condominiali, portando gli sfratti per morosità dai 33.959 del 2007 ai 69.015 del 2014 (+103% – dati Ministero dell’Interno).

C’è da dire che la maggioranza dei rapporti tra conduttore e locatore esistono all’insegna di un sereno e normale scambio di prestazioni; di conseguenza è bene evitare inutili allarmismi accostando automaticamente all’affitto il triste pensiero “..e se poi non pagano?”

Per il proprietario di casa la morosità è un incubo superabile seguendo 3 semplici regole:

Evita il fai da te: lo so, siamo italiani con l’arte di arrangiarsi ben inserito nel DNA ma, nel vostro interesse, questa volta, è meglio lasciar stare “l’amico dell’amico”, “il parente”, “il conoscente”, tutte bravissime persone fino a quando iniziano a non pagare, a volte incolpevolmente altre, più furbescamente, attuando un disegno della prima ora che alimenta l’incubo più ricorrente nel mondo degli affitti, “…sono entrati, hanno pagato i primi 3 mesi e ora occupano casa mia da 2 anni senza pagare e non riesco nemmeno a liberare l’immobile”;

Rivolgiti ad un agente immobiliare abilitato: la risposta è sì, sono di parte, ma ognuno deve fare bene il proprio mestiere. Rivolgersi ad un agente immobiliare abilitato (l’intermediazione abusiva è punita severamente dalla legge!) vi aiuterà a risparmiare tempo e a fare la giusta selezione del cliente. A questo punto però siate esigenti, pretendete che l’agente immobiliare faccia una prima verifica di solvibilità del cliente:

– ha un reddito fisso dimostrabile?

– il rapporto affitto/reddito è sostenibile? (diamo per buona la regola che il tra il 30 e il 40% massimo del reddito netto disponibile sia destinabile al pagamento dell’affitto);

– può presentare delle referenze?

– ha una buona reputazione?

– a suo carico vi sono protesti o pregiudizievoli varie?

Richiedi una forma di garanzia adeguata: un consiglio gratuito, lascia perdere il deposito cauzionale, costringe l’inquilino ad un esborso di 2 o 3 mensilità a fronte di una garanzia irrisoria nel caso di mancato pagamento del canone, di danni all’immobile, di spese condominiali non pagate e di costi legali per lo sfratto. Dimentica anche di poter sempre esigere la fideiussione bancaria a prima richiesta, è strepitosa come garanzia, ma ha un costo elevato e in molti casi equivale a un vero e proprio affidamento bancario che “appesantisce” la reputazione creditizia dell’inquilino. Applicabile più facilmente ai liberi professionisti (che si auspica abbiano redditi più elevati), la fideiussione è di difficile ottenimento nei casi di contratti a persone fisiche con redditi “nella norma” (€ 1.000-1.500/mese).

A questo punto il consiglio è di valutare formule di tipo assicurativo e di mutuo soccorso. Vi sono molti prodotti che offrono la copertura delle mensilità perdute, dei danni all’immobile, dei costi legali per lo sfratto, delle spese condominiali.

Anche qui, però, fate attenzione. Per esperienza diretta ho riscontrato che i grandi gruppi assicurativi quando entrano in gioco lo fanno solo per le morosità incolpevoli (perdita del posto di lavoro, infortunio, etc), quindi quella che chiamo “pesca facilitata”.

Vi sono anche compagnie e società minori che sulla carta promettono molto. Verificate col vostro consulente questi 3 aspetti:

quali sono i criteri di assunzione del rischio che vengono adottati?

qual è il tasso di sinistrosità dell’ultimo anno?

quanti sinistri hanno pagato nell’ultimo anno?

Con un po’ di applicazione e buon senso potrete contenere il rischio morosità e vivere serenamente e con fiducia il vostro prossimo rapporto locativo.

Scritto da Gerardo Paterna (collaboratore di idealista news)