Prima casa: quando cambiare la residenza

Bonus acquisto prima casa dove si ha la residenza: requisiti, agevolazioni e termini. Vediamo quando cambiare la residenza per beneficiare del bonus prima casa e tutto quello che è necessario sapere

Il Bonus prima casa consiste nella possibilità di usufruire di importanti incentivi e agevolazioni fiscali legate all’acquisto di una casa da adibire ad abitazione principale. Per poter usufruire delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa è necessario essere in possesso di determinati requisiti e rispettare precise condizioni. Sul punto, è bene sapere innanzitutto che per godere delle agevolazioni prima casa occorre che l’immobile oggetto di acquisto sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. In alternativa, l’acquirente della casa, se vuole usufruire delle agevolazioni, deve trasferire la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile. In poche parole, chi compra la prima casa e vuole beneficiare delle relative agevolazioni fiscali deve avere la residenza nel luogo in cui è situata la casa stessa. È possibile, inoltre, che l’acquirente trasferisca la propria residenza nel Comune anche successivamente. E allora ci si domanda: entro quale termine è necessario cambiare la residenza per beneficiare del bonus prima casa?

A tanto risponderemo nel presente articolo, sulla base di una recentissima pronuncia della Cote di Cassazione. Tuttavia, prima di vedere quando cambiare la residenza per usufruire del bonus prima casa, chiariamo cos’è e come funziona il bonus prima casa, in cosa consistono le agevolazioni e quali sono i requisiti previsti per beneficiare delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.

Bonus acquisto prima casa: quali requisiti

Come anticipato, per poter usufruire del bonus per l’acquisto della prima abitazione è necessario essere in possesso di determinati requisiti e rispettare precise condizioni. Vediamo quali.

• Innanzitutto, non deve trattarsi di un immobile di lusso. Il bonus per l’acquisto della prima casa, infatti, non vale per le abitazioni di lusso. Più in particolare, la casa acquistata non deve appartenere alle categorie catastali A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (villa) e A/9 (immobili di pregio artistico e storico).
• L’acquirente – salvo quanto diremo di seguito – non deve possedere altri immobili, su tutto il territorio nazionale, acquistati con benefici prima casa.
• L’acquirente non deve possedere (in via esclusiva o in comunione con il coniuge) altra casa di abitazione nello stesso Comune, a titolo di proprietà o di usufrutto.

Sul punto e, più in generale, per sapere in quali casi si perdono i benefici fiscali collegati all’acquisto delle prima casa, leggi: Prima casa: quando si perde il beneficio fiscale?.

Bonus prima casa: quale residenza

Come anticipato, per aversi l’agevolazione prima casa, occorre che l’immobile oggetto di acquisto sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. In alternativa, se l’acquirente vuole usufruire delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, deve trasferire la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile. Il requisito sussiste anche nel caso in cui il contribuente lavori o svolga un’attività di studio nel Comune dove si trova l’immobile. Ed infatti, non necessariamente la residenza deve essere fissata presso l’immobile stesso; l’importante è che la prima casa sia situata nel Comune dove si ha la residenza. È possibile, inoltre, che l’acquirente trasferisca la residenza nel Comune anche successivamente, purché entro il termine di 18 mesi dall’acquisto.

Spieghiamoci meglio.

Chi compra la prima casa e non risiede nel Comune ove l’abitazione è ubicata, ha tempo 18 mesi per trasferirvi la residenza. Ma da quale termine decorrono questi 18 mesi?

Sul punto, la legge [2] afferma che, per aversi l’agevolazione prima casa, occorre che l’immobile oggetto di acquisto sia «ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza».

Ebbene, se la casa oggetto di acquisto è in corso di costruzione il termine decorre dalla data del rogito d’acquisto e non dal giorno di ultimazione dei lavori di costruzione. A stabilirlo è stata la Corte di Cassazione con una recentissima pronuncia [3].

Si pone, allora, un altro interrogativo: cosa succede se l’immobile oggetto di acquisto sia, per qualsiasi motivo, indisponibile ad essere abitato, ad esempio, perché lo occupa un inquilino, regolare o abusivo o perché vi siano lavori in corso o da eseguire ecc.? In questi casi, il termine di 18 mesi decorre comunque dal giorno del contratto di acquisto o decorre dal giorno in cui l’impedimento è cessato?

Ebbene, con la pronuncia in commento la Cassazione ha chiarito che i 18 mesi si computano dalla data del rogito a meno che appunto ricorra una causa di forza maggiore, la quale, tuttavia, non sussiste nel caso del mancato completamento dei lavori di costruzione, in quanto si tratta di una situazione che non è qualificabile in termini di «inevitabilità e imprevedibilità».

Ciò posto, è bene sapere che la giurisprudenza di merito è molto più permissiva della Corte di Cassazione. Molti giudici, infatti,  ritengono che il termine dei 18 mesi «decorre unicamente dal momento in cui l’immobile in corso di costruzione ed oggetto di compravendita è divenuto effettivamente idoneo all’utilizzo ed al soddisfacimento dell’esigenza abitativa» e che «nei diciotto mesi previsti per il trasferimento della residenza non va computato il periodo di tempo occorso per il rilascio del certificato di abitabilità» [4] .

In buona sostanza, dunque, per molti giudici, il termine di 18 mesi non è perentorio, «laddove sussistano eventi impeditivi che possano aver ostacolato l’acquisizione della residenza in un dato Comune». Anche l’agenzia delle Entrate ritiene che il termine di 18 mesi decorra dalla data del contratto di acquisto anche se si tratti di immobile in corso di costruzione; e che il contribuente può comunque validamente addurre, a suo favore, che il mancato trasferimento della residenza, è dovuto a causa di forza maggiore.

Bonus prima casa anche per l’acquisto della seconda abitazione

Nell’intento del legislatore il bonus prima casa spetta solo una volta. Le agevolazioni fiscali, quindi, non spettano nell’ipotesi in cui l’acquirente risulti già titolare di altra abitazione. Attenzione: ciò vale a meno che non si venda la casa per acquistarne una nuova. In tal caso, però, l’eventuale vendita non deve essere effettuata prima che siano trascorsi 5 anni dall’atto di acquisto. Diversamente, sarà necessario versare le maggiori imposte dovute e che in precedenza non sono state pagate.

In alcuni casi, tuttavia, il bonus prima casa può esser fatto valere anche per l’acquisto della seconda abitazione. Sul punto, leggi anche: Bonus prima casa: quando vale anche per la seconda?.

Più in particolare, secondo quanto da ultimo affermato dalla Suprema Corte con la sentenza sopra citata, si può fruire delle agevolazioni acquisto prima casa anche in presenza di precedente alloggio che di fatto non sia idoneo ad essere abitato.

Con la pronuncia in commento, infatti,  la Corte Suprema ha riconosciuto il beneficio fiscale anche sulla seconda casa, poiché  l’immobile già posseduto dall’acquirente non era suscettibile di poter essere abitato non essendo idoneo all’uso abitativo. Ma quando può dirsi che una casa non è idonea ad essere abitata? Scopriamolo insieme. Vediamo, inoltre, cosa ha detto precisamente la Corte di Cassazione con la sentenza in questione e quando, dunque, le agevolazioni fiscali per l’acquisto di una casa valgono anche per chi compra un secondo appartamento.

Quando una casa non è idonea ad essere abitata?

Il titolare di una casa che non è idonea ad essere abitata, può acquistarne un’altra usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e ciò senza neanche dover vendere il precedente immobile. Ma quando può dirsi che una casa non è idonea ad essere abitata? Come si traduce nella pratica il concetto di «inidoneità» della casa preposseduta?

Ebbene, secondo la Corte di Cassazione, l’inidoneità abitativa di una casa può sussistere  sia  in presenza di una situazione oggettiva e cioè attinente allo stato dell’immobile (si pensi ad una casa fatiscente o “terremotata”); sia in presenza di una situazione soggettiva e cioè inerente alle condizioni personali di chi la abita. Di conseguenza, potrebbe essere considerata inidonea anche una casa divenuta troppo piccola per l’aumento del numero dei famigliari del contribuente in questione o troppo grande a causa della loro diminuzione; oppure, una abitazione prima tranquillamente utilizzabile ma che poi si renda inaccessibile, perché ad esempio ubicata in un piano elevato non servito da un ascensore a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione; o ancora, una casa posizionata in un luogo insalubre per il mutamento delle condizioni di salute del suo proprietario o che si renda inutilizzabile a causa della distanza dal suo luogo di studio o di lavoro e via discorrendo.

Bonus prima casa: quando vale per la seconda abitazione

Ciò premesso, la Corte di Cassazione, dopo aver ribadito i presupposti per ottenere l’agevolazione prima casa, ha affermato che è possibile fruire del beneficio fiscale prima casa, anche possedendo altro immobile, purché privo dei requisiti di abitabilità. Con la sentenza in commento, in sostanza, la Suprema Corte ha accolto un’interpretazione costituzionalmente orientata della materia concernente la fiscalità prima casa [5]. Ed infatti, l’orientamento assunto dalla Corte di Cassazione è in linea con quanto già sostenuto dalla Corte Costituzionale nel 2011 [6]. Sul punto allora può conclusivamente affermarsi quanto segue: vero è che la titolarità di un precedente alloggio osta all’applicazione dei benefici fiscali; tuttavia ciò non vale se la prima abitazione non sia idonea a soddisfare oggettivamente o anche soggettivamente le esigenze di chi la abita. Di conseguenza, costituisce ostacolo all’applicazione del bonus per l’acquisto della prima casa solo il possesso di un’altra abitazione già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.